Innalzare il livello di tutela degli investitori immobiliari. Questo è l’obiettivo delle innovazioni introdotte da Recrowd, la principale piattaforma crowdfunding di lending immobiliare italiana. Fondata nel 2019, in meno di cinque anni Recrowd ha superato i 126 milioni di euro raccolti. Nel 2023, la piattaforma ha registrato la più grande operazione di restituzione di crowdfunding immobiliare. Le modifiche, attive da marzo 2024, intendono affrontare il tema dei ritardi nel rientro degli investimenti immobiliari.
Nel dinamico mondo del crowdfunding immobiliare, i tempi di realizzazione dei progetti sono un punto di incertezza da mettere in conto. Questa problematica coinvolge sia gli investitori che i promotori e ha ripercussioni significative sull’efficacia e l’affidabilità del settore. Dal ritardo nelle approvazioni burocratiche alla lentezza nei processi di costruzione, numerosi fattori possono influenzare i tempi di realizzazione di un progetto.
Due le categorie di ritardi secondo Recrowd: fisiologici, e patologici. I primi comprendono eventi come lo slittamento del rogito o un breve allungamento dei tempi di consegna del cantiere. I secondi superano i tre mesi e possono sfociare nei prestiti non performanti.
La strategia di Recrowd comprende una migliore pianificazione, l’adozione di strumenti di monitoraggio avanzati e una comunicazione efficace tra tutte le parti interessate.
La Soluzione di Recrowd: Cambiare i Contratti per Prevenire i Ritardi
Prevenzione, controllo e aumento dei servizi sono le azioni che Recrowd ha intrapreso per affrontare la sfida dei ritardi. Lo strumento chiave è la modifica dei contratti che legano la piattaforma, gli investitori e le imprese proponenti. Questo permette di aumentare la tutela degli investitori in diversi modi.
Innanzitutto, con l’introduzione di una pianificazione finanziaria, che il proponente espone agli investitori ed è attestata dalle certificazioni documentali. Ciò permette di impostare l’erogazione degli investimenti secondo la pratica dello Stato Avanzamento Lavori (SAL). I bonifici degli investitori seguono il progresso dei lavori edili asseverati dal project manager. L’introduzione dei SAL impone una disciplina finanziaria rigorosa ai proponenti, assicura che i fondi siano rilasciati in modo graduale.
Per una gestione finanziaria più trasparente, Recrowd richiede l’uso di conti correnti dedicati per ciascun progetto e l’adozione di atti di riconoscimento del debito e delle cambiali. Questo assicura che i fondi raccolti siano utilizzati esclusivamente per lo scopo previsto, facilitando il monitoraggio e la rendicontazione. L’adozione di atti di riconoscimento del debito e cambiali fornisce una base legale più solida per gli investitori. In caso di inadempienze o ritardi, questi strumenti legali accelerano il processo di recupero crediti. Agli investitori è così garantito un percorso più diretto e efficace per la tutela dei loro interessi.
Un’altra novità operativa è la certificazione dei processi, con l’implementazione della certificazione ISO9001 per garantire standard elevati in termini di qualità e trasparenza. Questo approccio metodico assicura che ogni fase del progetto sia monitorata e gestita con la massima efficienza. Recrowd ha poi introdotto l’uso di atti di riconoscimento del debito e cambiali come strumenti legali vincolanti. Questi documenti, firmati dai proponenti, fungono da garanzia legale e accelerano il processo di recupero crediti in caso di ritardi.
I nuovi contratti Recrowd: maggiori tutele per gli investitori
L’aumento dei tassi di interesse da parte della BCE ha contribuito a un cambio di passo per il 2023, con un calo previsto del 10 percento rispetto all’anno precedente, senza però intaccare la fiducia dei consumatori. In questo scenario, Recrowd si è mossa per tutelare gli investitori e ha introdotto importanti modifiche contrattuali da marzo 2024.
Tre le innovazioni:
- Sono state create due nuove tipologie di contratto di condizioni generali e particolari
- È stato aggiornato il contratto di servizio all’investitore
- Sono stati introdotti servizi a supporto e controllo delle proposte immobiliari
Due nuovi contratti ad hoc
A partire da marzo 2024 ai nuovi progetti sulla piattaforma sono applicate due nuove tipologie contrattuali ad hoc: la cambiale e la ricognizione del debito.
Con l’introduzione delle cambiali, la società che propone l’investimento si impegna a pagare una somma al beneficiario ad una scadenza prestabilita. Il beneficiario può essere l’investitore iniziale o un terzo a cui sia stata ceduta la cambiale. Questa soluzione contribuisce a ridurre il rischio per l’investitore in due modi diversi. In quanto titolo negoziabile, la cambiale permette all’investitore di liquidare l’investimento prima della sua scadenza. In caso di insolvenza poi, la forza esecutiva del titolo rende più veloce la prova dell’esistenza del debito da parte del tribunale.
La tutela giuridica dell’investitore è agevolata anche dalla ricognizione del debito. Con questo atto unilaterale, l’impresa proponente riconosce l’esistenza di un debito nei confronti dell’investitore, il quale ottiene un titolo esecutivo che semplifica il processo in caso di contenzioso.
Come ulteriore garanzia, Recrowd ha introdotto l’erogazione delle somme dell’investimento secondo il principio dello Stato Avanzamento Lavori. Questo comporta che al proponente siano commisurate le somme ripartite in base alle effettive lavorazioni eseguite e riconosciute nel SAL, il documento contabile che ne giustifica il pagamento pro quota.
I contratti di servizio Recrowd
La modifica comprende anche i contratti che legano Recrowd, gli investitori e i proponenti.
In particolare, è stato stati aggiornato il contratto di servizi per l’investitore, sottoscritto al momento della registrazione sulla piattaforma, che riguarda il rapporto tra gli investitori e la piattaforma di crowdfunding.
Per quanto riguarda il rapporto tra investitori e proponente, la modifica riguarda tanto il contratto di condizioni generali, che definisce le condizioni generali del contratto di finanziamento del singolo investimento, quanto il contratto di condizioni particolari, che determina i termini specifici negoziati tra le due parti.
Infine, Recrowd ha aggiornato il contratto di servizi Peer to Peer, che definisce il rapporto tra la piattaforma e il proponente.
I servizi a supporto e controllo delle proposte
I ritardi nello svolgimento dei lavori possono stravolgere il rendimento effettivo di un investimento immobiliare. Se un certo livello di ritardo è fisiologico, oltre una certa durata questo può compromettere il rimborso per l’investitore. Dall’autunno 2023, Recrowd ha avviato una policy per limitare i danni economici agli investitori. Grazie a una sentenza del Tribunale di Milano, la piattaforma ha ottenuto il sequestro conservativo di un cantiere presentato in piattaforma.
Grazie a partnership con aziende specializzate, la piattaforma ha delineato una strategia futura che punti a modifiche operative. In primo luogo, Recrowd punta a migliorare la valutazione dei rischi di rendimento grazie ad un’analisi approfondita sulla fattibilità di un progetto immobiliare. A questa analisi si affianca un controllo in tempo reale dell’andamento del mercato e dei progetti da realizzare.
La figura del direttore esecutivo e l’introduzione del Gantt di cantiere puntano a garantire il rispetto delle scadenze previste per l’erogazione delle tranches di investimento secondo lo stato avanzamento lavori.
Recrowd prevede anche di migliorare la user experience, con l’introduzione di interfacce digitali per gestire appuntamenti e visionare i contenuti multimediali del progetto in progressione, fino alla fase di vendita delle unità immobiliari.
a cura di Fabrizio Pagni
