Vi abbiamo parlato a lungo del crowdfunding immobiliare. Il segmento è in forte crescita. Anche grazie ai rischi contenuti che comporta, soprattutto nel lending. Ma è possibile ridurli anche nell’equity. Vediamo dunque i possibili strumenti a tutela degli investitori.
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Il rapporto tra Sponsor e investitori nell’immobiliare
Grazie al crowdfunding immobiliare è possibile investire anche nel mattone. L’offerta di proprietà è molto ampia. Completamente assenti invece intermediari, ipotecari e simili.
Il real estate usa sia il social lending sia l’equity crowdfunding. Come sappiamo, entrare nella quota societaria comporta sempre qualche rischio in più. Nell’immobiliare, poi, i rapporti tra i soci di maggioranza e di minoranza non sono sempre facili.
In questo settore, il progetto è gestito da uno Sponsor. Può essere l’azienda costruttrice stessa o un esperto immobiliare. In sostanza, ha il controllo dell’intera operazione. Anche perché è responsabile della vendita della proprietà.
Tra Sponsor e investitori possono esserci dei conflitti. Soprattutto quando esiste una forte differenza tra i vari apporti finanziari. Spesso infatti lo Sponsor è anche socio di maggioranza. Questo può dare fiducia nell’investimento. Ma può creare anche dei problemi.
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Il ruolo delle piattaforme nella tutela degli investitori
Come scegliere di chi fidarsi, allora? Sicuramente bisogna studiare bene il curriculum dello Sponsor. Ma anche le piattaforme di crowdfunding possono dare una mano.
Il real estate crowdfunding si rivolge principalmente a investitori non qualificati. Con questa platea, l’user experience fa la differenza. Se il portale non ispira fiducia, gli investitori si tiranno indietro. Senza neanche valutare la proposta.
Per incentivare questi soggetti, la piattaforma deve lavorare con gli Sponsor. E rendere rassicuranti le loro offerte. Particolarmente importanti sono:
- la presenza di analisi dei rischi;
- l’abbondanza di dettagli sulla operazione;
- la proposta di clausole di tutela degli investitori.
È possibile infatti studiare meccanismi di protezione. Per allineare gli interessi dello Sponsor a quelli dei soci di minoranza.
Le clausole a tutela degli investitori real estate crowdfunding
Quali strumenti di tutela è possibile inserire nel documento di Offerta? Uno la cononosciamo già: la Liquidation Preference.
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Interessante anche lo Skin-in-the-game. Ossia la garanzia che anche gli Sponsor siano coinvolti finanziariamente nell’impresa. Questa è una importante tutela per tutti i soci. Quando anche lo Sponsor possiede le azioni, certamente preserverà la redditività dell’impresa. Inoltre è un segno di fiducia nella progettualità.
Infine, la clausola di postergazione dei finanziamenti. Ossia la precedenza alla restituzione dei capitali dei soci di minoranza. Il rientro dei capitali dello Sponsor è subordinato al saldo degli investitori equity. Questa clausola va inserita nello Statuto e in eventuali Patti parasociali.
Tre strumenti a tutela degli investitori che accrescono la fiducia nel crowdfunding. A giugno 2022 il Real Estate rappresentava già la metà dei capitali raccolti dai portali. L’attenzione delle piattaforme sta facendo crescere il settore. E non può che continuare a migliorare.
